房地產(chǎn)市場(chǎng)從不缺少話題，可誰(shuí)也沒(méi)想到，公攤面積這樣一個(gè)老話題又悄悄上了熱搜，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注和爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。筆者每次去售樓處的時(shí)候，都聽(tīng)到不少購(gòu)房者圍著沙盤咨詢公攤是多少。其實(shí)，對(duì)購(gòu)房者而言，在買房過(guò)程當(dāng)中，房?jī)r(jià)決定了成本的高低，房貸利率決定了負(fù)擔(dān)的大小，而公攤面積則決定了購(gòu)房者的獲得感是多是少。那么，對(duì)于公攤面積，真的能取消嗎？（推薦閱讀：未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)）

取消公攤大勢(shì)所趨

1、住建部門明確規(guī)定

2月18日，住建部官方網(wǎng)站發(fā)布《城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范》等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程建設(shè)規(guī)范，向社會(huì)公開征求意見(jiàn)。其中在《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中明確提及住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。那么，這項(xiàng)規(guī)定有什么意義呢？一方面，這是*在官方文件中明確提出住宅建筑應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易，無(wú)疑被上升到了新的高度。另一方面，這意味著未來(lái)的房地產(chǎn)交易或?qū)⒄礁鎰e公攤面積，換言之，取消公攤面積勢(shì)在必行了。

2、權(quán)威媒體紛紛表態(tài)

針對(duì)公攤面積，2018年8月，新華社發(fā)表評(píng)論文章《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，文章稱公攤面積問(wèn)題不是一個(gè)新鮮話題，但是長(zhǎng)期存在并不意味著這種做法是合理的，越漲越多的公攤面積實(shí)質(zhì)上已經(jīng)侵占了百姓的利益，也損害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平與公正。人民日?qǐng)?bào)對(duì)此也發(fā)表評(píng)論文章《買100平米房子只得70平米，“公攤面積”讓我們很受傷》，劍指公攤面積給購(gòu)房者帶來(lái)的“傷害”。

3、公攤面積弊端顯露

2000年8月1日開始實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，其中對(duì)應(yīng)該分?jǐn)偟墓妹娣e進(jìn)行了規(guī)定，包括大堂、電梯、走廊等10多項(xiàng)都被列入其中。如今已經(jīng)過(guò)去了將近19年的時(shí)間，公攤面積帶來(lái)的弊端也日益顯露，引起關(guān)注。在筆者來(lái)看，公攤面積*的弊端就是不能讓購(gòu)房者明明白白買房，無(wú)形之中就增加了購(gòu)房者的買房負(fù)擔(dān)。一般來(lái)說(shuō)，高層住宅公攤普遍在20%左右，但是不少開發(fā)商為牟利紛紛做大公攤面積，這樣的“貓膩”結(jié)果只能由購(gòu)房者開買單，而這往往也是糾紛產(chǎn)生的根源之一。

取消公攤的可能性

*，國(guó)際上沒(méi)有公攤面積一說(shuō)

國(guó)際上幾乎沒(méi)有公攤面積、公攤系數(shù)一說(shuō)，公攤制度發(fā)源于香港，隨后引進(jìn)大陸。為了加快住房銷售，降低購(gòu)房門檻，香港某開發(fā)商發(fā)明了公攤的方法，然后被其他的開發(fā)商所廣泛采用。不過(guò)，幾十年過(guò)去了，如今的公攤面積顯然已經(jīng)變了味，成了開發(fā)商牟取暴利的一種手段。隨著弊端日益暴露，取消公攤面積也已經(jīng)是大勢(shì)所趨。

第二，取消公攤面積國(guó)內(nèi)早有試點(diǎn)

其實(shí)，早在2002年，重慶就已法律形式明確了居民購(gòu)房以套內(nèi)面積作為計(jì)算房?jī)r(jià)的主要依據(jù)，而非建筑面積，這在公攤面積盛行的全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，的確算是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售中的“獨(dú)樹一幟”。此外，從2013年開始，香港也逐步取消了公攤面積，要求銷售*在進(jìn)行住宅銷售時(shí)，要提供物業(yè)單位的實(shí)用面積信息，即套內(nèi)面積信息。由此來(lái)看，全國(guó)范圍內(nèi)取消公攤面積也只是時(shí)間問(wèn)題了，而且可能根本不用等太久。

第三，治理亂象和規(guī)范市場(chǎng)的需要

目前，樓市調(diào)控還在持續(xù)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步實(shí)現(xiàn)了降溫，房?jī)r(jià)也逐步趨于平穩(wěn)，但是國(guó)家重拳治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的腳步并沒(méi)有停止。從2018年開始，住建部就已經(jīng)列出了房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的四大亂象，即投機(jī)炒房、黑中介、房企違法違規(guī)、虛假?gòu)V告，而治理四大亂象也被看作是保障購(gòu)房者權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的長(zhǎng)期任務(wù)。公攤面積作為開發(fā)商慣用的伎倆，不僅公攤了面積，也攤走了購(gòu)房者的*，所以進(jìn)一步約束甚至取消都是進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要。

第四，房地產(chǎn)稅出臺(tái)的腳步越來(lái)越近

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)一直都是大家關(guān)注的重點(diǎn)話題。不過(guò)，隨著房地產(chǎn)稅正式列入國(guó)家立法規(guī)劃，房地產(chǎn)稅出臺(tái)的腳步也越來(lái)越近了，而且2020年之前有望取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。雖然目前房地產(chǎn)稅征收的標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有權(quán)威的說(shuō)法，但是到底是按照建筑面積征收還是套內(nèi)面積征收一直也是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，不過(guò)筆者認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等都是按照建筑面積征收，本身已經(jīng)增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，如果房地產(chǎn)稅還是按照建筑面積征收，那購(gòu)房者又要承擔(dān)更多的壓力。對(duì)此，新華社評(píng)論稱，隨著房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，公攤面積或會(huì)進(jìn)一步加劇購(gòu)房者遭遇的不公。所以，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的加快出臺(tái)或許也意味著取消公攤的日子不遠(yuǎn)了。

購(gòu)房者的三個(gè)問(wèn)題

問(wèn)題一，開發(fā)商是否會(huì)降低公用設(shè)施質(zhì)量？

眾所周知，公攤面積本是計(jì)入總房款之中，如果取消了公攤面積，開發(fā)商是否會(huì)忽視公共公用設(shè)施的質(zhì)量，降低樓盤配套質(zhì)量呢？換言之，以前開發(fā)商是做大公攤面積，未來(lái)是否會(huì)因此而壓縮公攤面積呢？筆者認(rèn)為，為了謀求利潤(rùn)*化，壓縮公攤面積的現(xiàn)象肯定是存在的，但是不要忘了一點(diǎn)，如今樓市環(huán)境變了，市場(chǎng)已經(jīng)整體不缺房子，買方市場(chǎng)的到來(lái)給購(gòu)房者提供了貨比三家的機(jī)會(huì)，也只有質(zhì)量和口碑才能幫助開發(fā)商獲取更大的市場(chǎng)占有率。

問(wèn)題二，已經(jīng)購(gòu)房的群體如何進(jìn)行補(bǔ)償？

一旦取消公攤面積，對(duì)于還未購(gòu)房的群體來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息，可以花較低的價(jià)格買更大面積的房子，但是對(duì)于已經(jīng)購(gòu)房的群體來(lái)說(shuō)是不是就要吃虧了呢？比如一套100平方米的普通住宅，公攤面積為20%，如果取消公攤面積前二手房掛牌價(jià)100萬(wàn)，那么取消公攤面積后掛牌價(jià)就成了80萬(wàn)了？在筆者看來(lái)，這樣大幅縮水顯然是不可能的，也是讓業(yè)主無(wú)法接受的，而且也違背了取消公攤面積的初衷，所以短期內(nèi)還是需要一定的過(guò)渡期，而且二手房市場(chǎng)與新房市場(chǎng)的交易應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。其實(shí)，無(wú)論二手房是否會(huì)進(jìn)行掛牌交易，只要取消了公攤面積，進(jìn)行一定的補(bǔ)償都是合理的，比如在房地產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、交易契稅等方面予以一定程度的減免等。

問(wèn)題三，開發(fā)商是否會(huì)因此變相漲價(jià)？

在討論這個(gè)問(wèn)題之前，我們不妨先舉個(gè)例子：假設(shè)100平方米的普通住宅，公攤面積為20%，房?jī)r(jià)為10000元/平方米，取消公攤面積之前100平方米的房子就賣100萬(wàn)；取消公攤面積之后，如果房?jī)r(jià)保持不變，這套房子只能賣80萬(wàn)，顯而易見(jiàn)，開發(fā)商利潤(rùn)大減。但是，如果開發(fā)商還想賣到100萬(wàn)，那么房?jī)r(jià)只能上漲到12500元/平方米。一般而言，在面臨樓市調(diào)控的情況下，如果開發(fā)商不能公開漲價(jià)，也必然會(huì)在其他方面找到“補(bǔ)償”。

在筆者看來(lái)，一旦取消了公攤面積，上述情況肯定是存在的。但是，筆者認(rèn)為購(gòu)房者沒(méi)必要過(guò)于擔(dān)心，主要原因有兩個(gè)：一方面，還是以上面為例，取消公攤面積后，房?jī)r(jià)漲到12500元/平方米不太現(xiàn)實(shí)，不光政策不允許，購(gòu)房者基本也不會(huì)買賬，但是綜合購(gòu)房者和開發(fā)商的利益考量，房?jī)r(jià)折中上漲到11500元/平米左右是有可能的，這樣購(gòu)房者*終需要花費(fèi)92萬(wàn)元買下這套房子，相比之前購(gòu)房成本明顯減少了。另一方面，為了避免開發(fā)商因?yàn)槿∠珨偠兿酀q價(jià)，可以在拿地之初就在土地價(jià)格方面進(jìn)行一定的“補(bǔ)償”，給開發(fā)商留出一定的利潤(rùn)空間。

筆者認(rèn)為，取消公攤本就是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，利好購(gòu)房者的重大舉措，如果因?yàn)槿∠珨偯娣e而增加了購(gòu)房負(fù)擔(dān)，這也違背了政策的初衷，所以推高房?jī)r(jià)的情況必然會(huì)得到遏制，這一點(diǎn)購(gòu)房者可以放心?？偠灾?，在筆者看來(lái)，取消公攤面積是大勢(shì)所趨，是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，樓市進(jìn)一步回歸理性的必然結(jié)果，對(duì)購(gòu)房者而言利遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于弊。

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