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我們買房時，需要注意的問題有很多，其中五證兩書一表是必須要查看的，五證兩書一表是開發(fā)商銷售商品房必須有的文件，我們只有在買房前仔細查驗，才能減少買到爛尾樓的風險。那么五證兩書一表指的是什么？五證兩書先后順序？五證兩書買房者怎么看？下面一起來看看吧。
一、五證兩書一表指的是什么
1、五證：
（1）《建筑用地規(guī)劃許可證》，建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。
（2）《建設工程規(guī)劃許可證》有關建設工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。
（3）《國有土地使用證》經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。主要是載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。
（4）《建設工程開工證》建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。
（5）《商品房銷售(預售)許可證》市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準性文件。
2、兩書：
兩書是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，兩書提供的僅是格式，由開發(fā)商自行印制。有的開發(fā)商把原先的一些質量保證內容刪減了，也有的開發(fā)商對商品住宅的保修期限更改了，甚至有的開發(fā)商不向消費者提供兩書。
3、一表：
一表是竣工驗收備案表，主要內容有：工程的基本情況，勘察設計，施工監(jiān)理單位的意見，以及工程竣工驗收報告。
二、五證兩書先后順序
五證兩書先后順序是什么？按照規(guī)定，商品房在上市交易前必須取得五證，其次再拿到兩書。
五證的取得順序是：1、國有土地使用證；2、建設用地規(guī)劃許可證；3、建設工程規(guī)劃許可證；4、建設工程開工證；5、商品房預售許可證。
兩書指的是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。其中，《住宅質量保證書，是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。
三、五證兩書買房者怎么看
1、五證兩書買房者怎么看，首先要注意“五證”的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。
2、有的開發(fā)商領取的是臨時土地使用證，說明還沒有交齊全部土地出讓金，在其領取的《商品房內/外銷預/銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。所以要著重審查您所購買的房屋是否在預/銷售范圍之內。
3、買房之后還要查驗“兩書”。住宅質量保證書通常包括工程質量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期。
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