房地產(chǎn)調(diào)控政策緊密關(guān)系樓市走向，社會(huì)對(duì)此高度關(guān)注。近期一些城市取消部分區(qū)域限購(gòu)、推出人才安居購(gòu)房，被誤讀為“調(diào)控松綁轉(zhuǎn)向”，市場(chǎng)敏感性可窺一斑。2018年調(diào)控政策有啥“硬招”?穩(wěn)樓市關(guān)鍵棋子落在哪兒?近期，住建部、國(guó)土部、央行、銀監(jiān)會(huì)陸續(xù)召開(kāi)年度會(huì)議，其中對(duì)今年房地產(chǎn)調(diào)控都做了部署。

2018房?jī)r(jià)走勢(shì)消息

調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖力度不放松

蘭州、南京、合肥等地近期對(duì)購(gòu)房政策進(jìn)行了局部微調(diào)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)政策將松綁的無(wú)限“遐想”。

實(shí)際上，定向取消限購(gòu)、為高層次人才提供落戶政策支持、租房落戶只是部分城市“針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策”的政策注腳，從嚴(yán)調(diào)控仍是各部門合力保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展、堅(jiān)持“房住不炒”的政策基調(diào)。

“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”，住建部明確，要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施。

“嚴(yán)”還表現(xiàn)在對(duì)住宅用地的規(guī)劃上。國(guó)土部表示，國(guó)土資源處于供給端的重要位置。住宅用地是保障住有所居的、不能用來(lái)炒作投機(jī)，將強(qiáng)化分類調(diào)控、因城因地施策、制定住宅用地中期規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在人群需求和地域特點(diǎn)上存在明顯差異性，各城市、各地區(qū)之間的市場(chǎng)情況不一樣，甚至一個(gè)城市內(nèi)不同區(qū)域的住房供求狀況也千差萬(wàn)別。過(guò)去一年，有的三四線城市從庫(kù)存積壓變?yōu)榉績(jī)r(jià)上漲，有的三四線城市庫(kù)存規(guī)模依然較大。

針對(duì)這些差異，住建部強(qiáng)調(diào)，要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，提高調(diào)控的能力和水平，進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任。庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。

合肥2018年2月房?jī)r(jià)

合肥市區(qū)房?jī)r(jià)上浮近1000元/㎡

行情1：2月合肥市區(qū)共計(jì)網(wǎng)簽1564套，相比之前5年，2013年2月網(wǎng)簽5214套，2014年2月5980套，2015年2月4071套，2016年2月5620套，2017年2月1223套。雖然今年2月份同比上浮，但受調(diào)控、限簽影響，仍處于低位。

行情2：2017年合肥市區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)基本在1.5萬(wàn)/㎡，但從2017年12月開(kāi)始，網(wǎng)簽均價(jià)已基本突破1.6萬(wàn)/㎡，2018年2月網(wǎng)簽均價(jià)環(huán)比1月上漲974元/㎡。而供應(yīng)均價(jià)也上升一個(gè)“臺(tái)階”，近4個(gè)月以來(lái)，供應(yīng)均價(jià)突破了1.7萬(wàn)/㎡。這還是在“限簽、政府拉低均價(jià)”背景下的房?jī)r(jià)。另外，從近7周的走勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)基本也慢慢突破1.6萬(wàn)/㎡。

行情3：目前，網(wǎng)簽仍然在走“低價(jià)位房源大量備案，拉低整體均價(jià)”的套路。

從全市范圍內(nèi)，2月份，除了大量1.1萬(wàn)/㎡的房源(信地華地城網(wǎng)簽131套、光明觀瀾公館網(wǎng)簽155套、文一錦門學(xué)院里網(wǎng)簽78套)網(wǎng)簽備案外，肥西官亭鎮(zhèn)福澤公寓網(wǎng)簽219套、花崗鎮(zhèn)福澤公寓網(wǎng)簽190套兩超低價(jià)位盤，也進(jìn)入網(wǎng)簽系統(tǒng)拉低均價(jià)，房源價(jià)格更是低至3000元/㎡左右。從2017年9月的拆遷安置房文件顯示，合肥預(yù)計(jì)有5宗拆遷安置房地塊，可提供房源總套數(shù)12140套。這些低價(jià)房源的上市，也將為地王、高價(jià)盤開(kāi)路。

行情4：雖然低價(jià)房源在持續(xù)拉低均價(jià)，但一些高價(jià)位房源也在積極走量。比如，求實(shí)領(lǐng)勢(shì)學(xué)府賣了64套，中海央墅52套，綠地御徽29套，萬(wàn)科森林公園29套，文一塘溪津門28套……

行情5：2月份，合肥市區(qū)庫(kù)存量已達(dá)到54719套，但其中有約2萬(wàn)套正在排隊(duì)網(wǎng)簽，真實(shí)庫(kù)存在3萬(wàn)多套，而目前合肥庫(kù)存還是在逐月上漲，預(yù)計(jì)下半年將達(dá)到2014-2015年的水平。后續(xù)市場(chǎng)供大于求，必然有優(yōu)惠潮或價(jià)格戰(zhàn)。

可以說(shuō)，2018下半年的去化壓力要比上半年大，所以年后不少房企搶開(kāi)局，重點(diǎn)布局上半年。更有房企爆出了，“上半年清盤，二季度拿地，下半年觀市場(chǎng)，2019年再殺回來(lái)”的計(jì)劃。

合肥房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎

所以很多人都覺(jué)得2018年合肥房?jī)r(jià)很有可能出現(xiàn)下跌。但是筆者卻認(rèn)為，2018年合肥房?jī)r(jià)下跌的幾率十分小，甚至還有可能會(huì)出現(xiàn)小幅的上漲。

首先從整個(gè)樓市的大環(huán)境來(lái)看，2018年的樓市肯定是要保持整體的穩(wěn)定，這一點(diǎn)中央已經(jīng)在各種會(huì)議上多次的強(qiáng)調(diào)過(guò)了。那么什么才是穩(wěn)定呢？在筆者看來(lái)所謂的穩(wěn)定就是如果房?jī)r(jià)跌了，那么政府就要出臺(tái)政策把房?jī)r(jià)抬上來(lái)，如果房?jī)r(jià)漲了那政府就運(yùn)用調(diào)控來(lái)限制房?jī)r(jià)，總之就是要讓房?jī)r(jià)保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)波動(dòng)。整個(gè)樓市都是保持穩(wěn)定的，那么合肥這一個(gè)城市怎么可能會(huì)脫離樓市的整體走勢(shì)呢？

其次，就單單從合肥這個(gè)城市出發(fā)，在房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一整年的下跌之后，現(xiàn)在合肥的房?jī)r(jià)基本上已經(jīng)回到了2016年房?jī)r(jià)上漲之前的水平了，那么也就是說(shuō)合肥房?jī)r(jià)暫時(shí)已經(jīng)到底了。既然現(xiàn)在合肥房?jī)r(jià)暫時(shí)到底了，那么怎么可能還會(huì)繼續(xù)下跌呢？你總不能想著房?jī)r(jià)會(huì)跌到比上漲之前更低吧，大家都知道房?jī)r(jià)是不可能跌到比上漲之前還低的水平，畢竟貨幣一直在貶值。

*近前幾天合肥不是還出臺(tái)了文件，其中有一條是“商品房應(yīng)由開(kāi)發(fā)商自行定價(jià)，且2016年11月之前出讓地塊不限價(jià)?！彪m然這一條規(guī)定不是說(shuō)合肥放開(kāi)了限價(jià)，但是至少也說(shuō)明一點(diǎn)，那就是合肥的樓市調(diào)控政策的確出現(xiàn)了松動(dòng)。想一想合肥房?jī)r(jià)為什么會(huì)出現(xiàn)下跌，還不是因?yàn)閲?yán)格的調(diào)控政策，那么現(xiàn)在調(diào)控政策出現(xiàn)了松動(dòng)，筆者認(rèn)為2018年合肥房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的概率不大。

大家都知道調(diào)控政策還要看地方財(cái)政決定的，去年一年嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策已經(jīng)把合肥的財(cái)政嚴(yán)重壓縮了，筆者判斷今年合肥政府很有可能會(huì)出臺(tái)緊縮性的土地政策倆保證土地財(cái)政。那么到時(shí)候隨著土地供應(yīng)的減少，合肥樓市的供需關(guān)系會(huì)進(jìn)一步緊張，那么房?jī)r(jià)就算不上漲，但是更不可能會(huì)下跌。當(dāng)然筆者只是就事論事，不是鼓勵(lì)你去合肥炒房，畢竟房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

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